Στρατηγική Ακινήτων και Κατασκευών
Στρατηγική Ακινήτων και Κατασκευών
Νομική αρχιτεκτονική για αγορές ακινήτων, πωλήσεις από κατασκευαστικές εταιρείες, αντιπαροχή, εργολαβία, Golden Visa, διαχείριση ακινήτων και τεχνικά σύνθετες συναλλαγές με επενδυτικό προσανατολισμό.
Η Piperakis-Kostopoulos Law Firm ηγείται στη νομική αρχιτεκτονική για αγορές ακινήτων και πωλήσεις από κατασκευαστικές εταιρείες. Διαθέτουμε ιστορική τεχνογνωσία στο σύστημα της αντιπαροχής, διασφαλίζοντας οικοπεδούχους και κυρίους ακίνητης περιουσίας μέσω αυστηρών εργολαβικών συμβάσεων, ενώ η στρατηγική μας περιλαμβάνει τη φορολογική βελτιστοποίηση ακινήτων και την εξελιγμένη διαχείριση μέσω Facility Management και smart buildings.
Παρέχουμε ενδελεχές due diligence του υπό απόκτηση ακινήτου, διασφάλιση των εμπορικών όρων που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ κατασκευαστών και αντισυμβαλλομένων, έλεγχο πιστότητας και πληρότητας των εγγράφων του φακέλου, επαγγελματισμό στις διαπραγματεύσεις και συνολική θωράκιση των προϋποθέσεων που απαιτούνται για να προχωρήσει με ασφάλεια η συναλλαγή.
Γιατί η επένδυση σε ακίνητα στην Ελλάδα ενέχει χαρακτηριστικά ασφάλειας και απόδοσης
Η αγορά του ακινήτου είναι ελκυστική λόγω των υψηλών αποδόσεων, αλλά ταυτόχρονα απαιτεί σοβαρή προετοιμασία επειδή συναντά παθογένειες δεκαετιών, όπως τίτλους με ασυνέχειες, πολεοδομικές αποκλίσεις, φορολογικά ζητήματα και ελλείμματα στη συμβατική προστασία. Για τον λόγο αυτό, η επενδυτική ασφάλεια δεν εξαντλείται στην υπογραφή ενός συμβολαίου. Χτίζεται με συνδυασμό νομικού και τεχνικού ελέγχου, σαφούς συμβατικής μηχανικής και έγκαιρης πρόβλεψης των εμπορικών κινδύνων.
Η ομάδα μας εκπροσωπεί τόσο ιδιώτες και οικοπεδούχους όσο και κατασκευαστικές εταιρείες, επενδυτές, μεσίτες, διαχειριστές ακινήτων και επιχειρήσεις που επιδιώκουν ασφαλή είσοδο ή επέκταση στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Κατασκευαστές ακινήτων, εργολαβία και τεχνική διαπραγμάτευση
Η πρακτική μας εκτείνεται σε όλο το οικοσύστημα της ανάπτυξης ακινήτων και της εργολαβίας. Από την πρώτη διαμόρφωση των όρων μέχρι τη διαχείριση σύνθετων τεχνικών ή δικαστικών διαφορών, οργανώνουμε το νομικό πλαίσιο της συναλλαγής με ακρίβεια και θεσμική ασφάλεια.
Κατασκευαστικός πυρήνας
Νομική στόχευση
Συντάσσουμε και διαπραγματευόμαστε εργολαβικές και προσυμφωνικές συμβάσεις, κατανέμουμε με σαφήνεια δικαιώματα και ευθύνες, οργανώνουμε ρήτρες αποζημίωσης, προδιαγραφές ποιότητας και μηχανισμούς προστασίας του οικοπεδούχου ή του επενδυτή, ενώ ταυτόχρονα προετοιμάζουμε το έδαφος για χρηματοδότηση, αποπεράτωση, μεταβιβάσεις και ασφαλή εκμετάλλευση του έργου.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στην πρόληψη μελλοντικών συγκρούσεων μεταξύ κυρίου έργου, γενικού εργολάβου και υπεργολάβων, καθώς και στην αποτύπωση πρακτικών υποχρεώσεων που συχνά παραβλέπονται σε συμβάσεις χαμηλής ποιότητας.
Αγορά, πώληση και προστασία εμπραγμάτων δικαιωμάτων
Η ομάδα μας οργανώνει συναλλαγές από το πρώτο term sheet μέχρι την οριστική μεταγραφή, με έμφαση στην πλήρη διαφάνεια των τίτλων, στην πραγματική αξιολόγηση κινδύνου και στη δυνατότητα μελλοντικής αξιοποίησης του ακινήτου χωρίς νομικές εκπλήξεις.
Συναλλαγές και due diligence
Συμπληρωματικά πεδία στρατηγικής
Golden Visa
Η Golden Visa εντάσσεται οργανικά στη στρατηγική ακινήτων και κατασκευών ως ξεχωριστό επενδυτικό και μεταναστευτικό εργαλείο.
Συχνές Ερωτήσεις
Ποιο είναι το καθεστώς ΦΠΑ για τις κατασκευαστικές εταιρείες το 2026;
Με τον Νόμο 5246/2025, η αναστολή του ΦΠΑ (24%) στις νέες οικοδομές παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αυτό επιτρέπει στους κατασκευαστές να διαθέτουν unsold ακίνητα με φόρο μεταβίβασης 3,09%, ενισχύοντας τη ρευστότητα της αγοράς και την ανταγωνιστικότητα των νεόδμητων.
Πώς επηρεάζει ο νέος οικοδομικός κανονισμός το κόστος κατασκευής;
Οι νέες απαιτήσεις για «κτίρια μηδενικών εκπομπών» και υποχρεωτική εγκατάσταση υποδομών φόρτισης EV αυξάνουν το αρχικό κόστος, αλλά η αγορά αναγνωρίζει ένα «Green Premium» 12-15% στην αξία πώλησης των κτιρίων ενεργειακής κλάσης A+.
Ποιες είναι οι κύριες αλλαγές στις μεταβιβάσεις με τον Νόμο 5219/2025;
Ο Νέος Κώδικας Φορολογίας Ακινήτων ενοποιεί τις διαδικασίες Ε9, ΕΝΦΙΑ και φόρου μεταβίβασης σε ένα ψηφιακό πλαίσιο. Η χρήση της πλατφόρμας myPROPERTY αυτοματοποιεί τις δηλώσεις, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και τον κίνδυνο λαθών κατά την απόκτηση.
Μπορεί μια αγορά ακινήτου να ολοκληρωθεί εξ αποστάσεως;
Ναι, μέσω πληρεξουσίου (Power of Attorney) και της ψηφιακής υπογραφής, η διαδικασία ολοκληρώνεται χωρίς φυσική παρουσία. Απαιτείται όμως αυστηρός έλεγχος των τίτλων στο Κτηματολόγιο και τεχνική επιθεώρηση από μηχανικό.
Τι περιλαμβάνει ένας ολοκληρωμένος νομικός έλεγχος ακινήτου;
Περιλαμβάνει την επαλήθευση της κυριότητας στο Κτηματολόγιο, τον έλεγχο για βάρη (υποθήκες, κατασχέσεις), τη διασφάλιση καθαρών τίτλων από προκατόχους και την επιβεβαίωση φορολογικής ενημερότητας ΕΝΦΙΑ.
Γιατί είναι απαραίτητος ο τεχνικός έλεγχος παράλληλα με τον νομικό;
Ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό βεβαιώνει τη νομιμότητα των αυθαιρεσιών και τη συμφωνία με την οικοδομική άδεια. Τυχόν αποκλίσεις μπορούν να καταστήσουν το ακίνητο ακατάλληλο για Golden Visa ή να επιφέρουν πρόστιμα.
Τι είναι η «Κοινωνική Αντιπαροχή» που εισήχθη το 2025;
Με τον Νόμο 5229/2025, το κράτος συμπράττει με ιδιώτες κατασκευαστές για την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων. Ο κατασκευαστής κτίζει με δικά του έξοδα, διατηρώντας ένα ποσοστό για εμπορική εκμετάλλευση, ενώ το υπόλοιπο διατίθεται για κοινωνική στέγαση.
Πώς διασφαλίζεται ο οικοπεδούχος σε ένα εργολαβικό προσύμφωνο;
Μέσω της πρόβλεψης ποινικών ρητρών για καθυστερήσεις, της αναλυτικής τεχνικής περιγραφής (συγγραφή υποχρεώσεων) και της εγγραφής προσημείωσης στο οικόπεδο υπέρ του οικοπεδούχου μέχρι την αποπεράτωση.
Πώς επηρεάζει ο Κανονισμός Πολυκατοικίας τη βραχυχρόνια μίσθωση;
Ο κανονισμός μπορεί να απαγορεύει ρητά την επαγγελματική χρήση ή τη βραχυχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με τη νέα νομοθεσία, οι περιορισμοί αυτοί είναι δεσμευτικοί και για τους κατόχους Golden Visa.
Τι αλλάζει στη διαδικασία τροποποίησης της σύστασης ιδιοκτησίας;
Η ψηφιοποίηση των κατόψεων μέσω της πλατφόρμας ΜΙΔΑΣ απαιτεί απόλυτη ταύτιση της πραγματικής κατάστασης με τα εγγεγραμμένα χιλιοστά, καθιστώντας απαραίτητη τη μονομερή τροποποίηση σε περιπτώσεις μικροδιαφορών επιφάνειας.
Τι είναι ο ΕΟΚΕΔ και πώς αλλάζει τις συναλλαγές το 2026;
Ο Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ) ενοποιεί τα Υποθηκοφυλακεία και τις Πολεοδομίες σε έναν ψηφιακό κόμβο. Από το 2026, ο νομικός έλεγχος και η έκδοση αδειών θα υποστηρίζονται από Τεχνητή Νοημοσύνη για ταχύτερη επαλήθευση.
Ποιες είναι οι προθεσμίες για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών;
Οι προθεσμίες διόρθωσης των ανακριβών αρχικών εγγραφών ορίζονται από το άρθρο 5 του Ν. 5076/2023. Η παράλειψη διόρθωσης εντός της προθεσμίας μπορεί να οδηγήσει σε οριστικοποίηση λανθασμένων στοιχείων κυριότητας.
Πώς προστατεύεται ένας ιδιοκτήτης από διεκδικήσεις χρησικτησίας;
Η έγκαιρη δήλωση στο Κτηματολόγιο και η άσκηση αγωγής εντός των νομίμων προθεσμιών είναι κρίσιμες. Πρόσφατες αποφάσεις καθιστούν το Κτηματολόγιο τον μοναδικό φορέα προστασίας της ιδιοκτησίας έναντι τρίτων.
Τι ισχύει για την προστασία ακινήτων σε δασικές ή παράκτιες ζώνες;
Το Π.Δ. 194/2025 εισάγει αυστηρούς περιορισμούς δόμησης, όπως απόσταση 15 μέτρων από την ακτογραμμή. Η προστασία των δικαιωμάτων απαιτεί έλεγχο των δασικών χαρτών και της νομιμότητας των υφιστάμενων κτισμάτων.
Ποιες είναι οι υποχρεώσεις για τις νέες εμπορικές μισθώσεις το 2026;
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, όλες οι πληρωμές μισθωμάτων πρέπει να γίνονται υποχρεωτικά μέσω τράπεζας. Σε αντίθετη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης χάνει τη φοροαπαλλαγή και ο ενοικιαστής τα στεγαστικά βοηθήματα.
Πώς ελέγχεται η φερεγγυότητα ενός κατασκευαστή πριν την αγορά;
Μέσω νομικού ελέγχου για εκκρεμείς δικαστικές αντιδικίες, εγγραφές βαρών στο Κτηματολόγιο και επαλήθευσης των ασφαλιστικών και φορολογικών ενημεροτήτων της εταιρείας.
Τι συμβαίνει εάν ο αντισυμβαλλόμενος κηρύξει πτώχευση;
Ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας προβλέπει διαδικασίες εξυγίανσης και αναδιάρθρωσης. Η ύπαρξη εμπράγματων εξασφαλίσεων, όπως προσημείωση, είναι απαραίτητη για την προστασία των καταβολών του αγοραστή.
Υπάρχει συνευθύνη εργολάβου και υπεργολάβου για εργατικά ατυχήματα;
Ναι, ο Κώδικας Εργατικού Δικαίου (Π.Δ. 62/2025) προβλέπει αλληλέγγυα ευθύνη για την τήρηση των μέτρων ασφαλείας. Ο κύριος του έργου πρέπει να διασφαλίζει ότι οι συμβάσεις υπεργολαβίας περιλαμβάνουν ρήτρες συμμόρφωσης.
Πώς ρυθμίζεται η πληρωμή των υπεργολάβων σε περίπτωση καθυστέρησης του έργου;
Οι συμβάσεις πρέπει να ορίζουν σαφώς τα στάδια παράδοσης (milestones) και τις ρήτρες back-to-back. Η Piperakis-Kostopoulos εξειδικεύεται στη σύνταξη συμβάσεων που προστατεύουν τον εργολάβο από αδικαιολόγητες αξιώσεις υπεργολάβων.
Τι είναι το «Property Social Security Number» που ξεκινά το 2026;
Πρόκειται για την πλατφόρμα «ΜΙΔΑΣ» της ΑΑΔΕ, όπου κάθε ακίνητο αποκτά έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο που συνδέει ATAK, ΚΑΕΚ και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Πώς επηρεάζει ο ψηφιακός έλεγχος τα αδήλωτα ενοίκια;
Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει αυτόματα τα δεδομένα του E2 με τη χρήση ηλεκτρικής ενέργειας. Ακίνητα που δηλώνονται κλειστά αλλά έχουν κατανάλωση ρεύματος θα υπόκεινται σε άμεσο έλεγχο και πρόστιμα.
Ποια είναι η νομική ευθύνη των μεσιτών στην παροχή πληροφοριών;
Οι μεσίτες οφείλουν να ενημερώνουν με ακρίβεια για τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Η παράλειψη αναφοράς πολεοδομικών βαρών μπορεί να οδηγήσει σε αστική ευθύνη και ακύρωση της σύμβασης μεσιτείας.
Πώς διασφαλίζεται η μεσιτική αμοιβή σε περίπλοκες συναλλαγές;
Μέσω της έγγραφης εντολής μεσιτείας που ορίζει σαφώς την αμοιβή και τις προϋποθέσεις καταβολής της. Η ψηφιακή καταγραφή της υπόδειξης ακινήτου αποτελεί ισχυρό αποδεικτικό μέσο.
Ποιες είναι οι απαιτήσεις της Οδηγίας EPBD για το 2026;
Έως τις 29 Μαΐου 2026, τα κτίρια πρέπει να υιοθετήσουν συστήματα BACS για την αυτόματη ρύθμιση της ενέργειας. Η μη συμμόρφωση θα εμποδίζει την έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης υψηλής κλάσης.
Τι περιλαμβάνει μια σύμβαση Facility Management νέας γενιάς;
Περιλαμβάνει τη διαχείριση των «έξυπνων» συστημάτων του κτιρίου, την τήρηση των κριτηρίων ESG και την ψηφιακή εποπτεία παγίων (Asset Oversight) για τη μεγιστοποίηση της αξίας του ακινήτου. Ειδικότερα, το νέο κανονιστικό πλαίσιο απαιτεί αναβάθμιση συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού, υποδομές φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, ενσωμάτωση BACS και συμμόρφωση με τις απαιτήσεις του ΕΟΚΕΔ για ψηφιακό έλεγχο της δόμησης, ενώ για ΑΕΕΑΠ και θεσμικούς επενδυτές επιβάλλει αυστηρή τήρηση προτύπων υγείας, ασφάλειας και «πράσινων» συμβάσεων μίσθωσης.
Ποιο είναι το «Green Premium» στα ακίνητα το 2026;
Ακίνητα με συστήματα κλιματισμού υψηλής απόδοσης και πράσινη ενέργεια, δηλαδή κλάσης A+, πωλούνται 12-15% ακριβότερα από τα συμβατικά. Η ενεργειακή κλάση αποτελεί πλέον κριτήριο ρευστότητας.
Είναι υποχρεωτική η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στα νέα κτίρια;
Η αναθεωρημένη Οδηγία 2024/1275 επιβάλλει τη «solar-readiness» σε όλα τα νέα κτίρια, ώστε να είναι έτοιμα να υποδεχθούν φωτοβολταϊκά ή ηλιοθερμικά συστήματα για την επίτευξη μηδενικών εκπομπών.
Άρθρα
Η ενότητα άρθρων διατηρεί απαρέγκλιτα τις σημερινές δημόσιες διαδρομές, ενταγμένες πλέον στο ενιαίο visual system του εγκεκριμένου silo προτύπου.
Key persons
Η συγκεκριμένη στρατηγική περιοχή υποστηρίζεται από ομάδα με δυνατότητα συνδυασμού επενδυτικής, εμπράγματης, κατασκευαστικής και συμβατικής οπτικής.
Εμπιστευτική Αξιολόγηση Υπόθεσης
Για αγορά ή πώληση ακινήτου, αντιπαροχή, εργολαβία, Golden Visa, μίσθωση, due diligence ή έργο Facility Management, ζητήστε διακριτική πρώτη αξιολόγηση με σαφή στρατηγικό προσανατολισμό.
Συμπληρώστε τη φόρμα που ακολουθεί για πρώτη αποτύπωση της υπόθεσης. Εναλλακτικά, μπορείτε να αποστείλετε email στο law@piperakis-kostopoulos.com.
Αν η υποβολή δεν ολοκληρωθεί για οποιονδήποτε λόγο, η εταιρεία μπορεί να δεχθεί απευθείας επικοινωνία στο law@piperakis-kostopoulos.com ή στα τηλέφωνα +30 2117500750 και +30 2103636201.