ΦΟΡΤΙΣΗ ΗΛΕΚΤΡΙΚΩΝ ΟΧΗΜΑΤΩΝ ΣΤΙΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΕΣ

Αρκετούς συνιδιοκτήτες, διαχειριστές πολυκατοικιών, αλλά και μελλοντικούς αγοραστές ηλεκτρικών οχημάτων, απασχολεί εντόνως το θέμα της δημιουργίας υποδομών φόρτισης στα αστικά κέντρα και, ειδικότερα, το αν επιτρέπεται η τοποθέτηση συστήματος επαναφόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων στους κοινόχρηστους χώρους των πολυκατοικιών, στις ανοιχτές πυλωτές ή και στους ιδιόχρηστους/κλειστούς χώρους στάθμευσης. Το ζήτημα αυτό αναδεικνύεται σε κομβικό σημείο για την ομαλή μετάβαση στην ηλεκτροκίνηση, καθώς η έλλειψη επαρκών και προσβάσιμων υποδομών φόρτισης, αποτελεί ένα από τα κυριότερα εμπόδια για τον εξηλεκτρισμό του στόλου των οχημάτων. Η δυνατότητα ασφαλούς, καθημερινής και οικονομικής φόρτισης στον τόπο κατοικίας – εκμεταλλευόμενη τα χαμηλότερα οικιακά τιμολόγια ρεύματος – είναι η πλέον βιώσιμη λύση. Ωστόσο, το παραδοσιακό δίκαιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας, το οποίο συντάχθηκε σε εποχές όπου η έννοια του ηλεκτρικού αυτοκινήτου ήταν ανύπαρκτη, παραδοσιακά απαιτεί ομοφωνία ή αυξημένες πλειοψηφίες για παρεμβάσεις, δημιουργώντας συγκρούσεις συμφερόντων μεταξύ των ενοίκων.

Σε γενικές γραμμές, το ζήτημα της εγκατάστασης και χρήσης υποδομών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων σε συγκροτήματα κατοικιών και υφιστάμενα κτίρια (π.χ. πολυκατοικίες) ρυθμίζεται λεπτομερώς με τον Νόμο 4710/2020 (ΦΕΚ Α’ 142), όπως αυτός τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε από τον Νόμο 4843/2021, θεσπίζοντας ένα νομικό πλαίσιο που επιδιώκει να εξισορροπήσει το ατομικό δικαίωμα κάθε συνιδιοκτήτη να εκμεταλλεύεται κατά τον ωφελιμότερο για αυτόν τρόπο την ιδιοκτησία του με την ασφάλεια των κτιρίων. Ο νομοθέτης, αναγνωρίζοντας την κοινωνική αναγκαιότητα, εισήγαγε παρεκκλίσεις από τους παραδοσιακούς Κανονισμούς, διαφοροποιώντας τις διαδικασίες ανάλογα με το ιδιοκτησιακό καθεστώς της εκάστοτε θέσης στάθμευσης.

Όσον αφορά την εγκατάσταση υποδομής φόρτισης σε κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους πολυκατοικίας

Η τοποθέτηση σταθμού φόρτισης σε κοινόχρηστους χώρους υφιστάμενης πολυκατοικίας, προκειμένου να δημιουργηθεί μια νέα κοινόχρηστη παροχή ηλεκτρικού ρεύματος που θα εξυπηρετεί δυνητικά όλους τους ενοίκους, απαιτεί αυστηρότερες διαδικασίες, καθώς αλλοιώνει τη χρήση των κοινών μερών του ακινήτου. Η εγκατάσταση αυτή επιτρέπεται μόνο κατόπιν απόφασης του αρμόδιου οργάνου, ήτοι της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας.

Ειδικότερα απαιτείται : α) Ρητή συναπόφαση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών με τη σύμφωνη γνώμη της απόλυτης πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, δηλαδή απαιτείται ποσοστό τουλάχιστον πεντακοσίων ενός χιλιοστών (501/1000) επί του οικοπέδου, β) Η ρητή αποτύπωση της λειτουργίας, του τρόπου χρήσης της εγκατάστασης από τους ενοίκους, της διαχείριση της ισχύος και της κατανομή των δαπανών της καταναλισκόμενης ενέργειας κατόπιν σύνταξης τεχνικής έκθεσης από αρμόδιο ηλεκτρολόγο ή ηλεκτρολόγο μηχανικό. Η αναφορά στο νόμο ότι η σχετική τεχνική έκθεση προσαρτάται στον Κανονισμό του Κτιρίου είναι ατυχής, καθώς ο Κανονισμός του Κτιρίου είναι μία παλαιότερη συμβολαιογραφική πράξη και δεν γίνεται να υπάρξει οποιαδήποτε εκ των υστέρων προσθήκη σε αυτόν. Η κατάθεσή της τεχνικής έκθεσης σε συμβολαιογράφο ή η ενσωμάτωσή της στο βιβλίο των Γενικών Συνελεύσεων θεωρητικά καλύπτει τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος.

Σε περίπτωση που παρατηρηθούν φαινόμενα καταπάτησης της θέσης από οχήματα εσωτερικής καύσης (βενζινοκίνητα ή πετρελαιοκίνητα) ή παρατεταμένης στάθμευσης ηλεκτρικών οχημάτων μετά την ολοκλήρωση της φόρτισης, επειδή στο νόμο δεν υπάρχει κάποια ειδικότερη πρόβλεψη ούτε κάποια ποινή, ο δε νέος Κώδικας Οδικής Κυκλοφορίας (ΚΟΚ) δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε ιδιωτικούς χώρους μίας πολυκατοικίας, θα κρίνεται αναγκαία η προσφυγή στα αστικά Δικαστήρια προκειμένου να απαγορευθεί στον αντισυμβατικά συμπεριφερόμενο συνιδιοκτήτη η κατάληψη του συγκεκριμένου χώρου με οποιονδήποτε τρόπο και να διασφαλιστεί η απρόσκοπτη πρόσβαση και η δίκαιη εναλλαγή των χρηστών.

Συμπερασματικά, η ορθή χρήση μιας κοινόχρηστης υποδομής φόρτισης διέπεται από τις ίδιες αρχές που ισχύουν για κάθε κοινόχρηστο πράγμα: απαιτεί καλή πίστη και πνεύμα συνεργασίας. Προαπαιτούμενο για την αποφυγή διενέξεων αποτελεί η ύπαρξη μιας άρτιας τεχνικής έκθεσης, που θα ορίζει με σαφήνεια και δικαιοσύνη τους κανόνες χρήσης και την κατανομή των εξόδων. Από εκεί και πέρα, η καθημερινή λειτουργία της εγκατάστασης επαφίεται στην αμοιβαία κατανόηση των ενοίκων, διασφαλίζοντας ότι η υποδομή θα παραμείνει μια ουσιαστική διευκόλυνση, αντί να μετατραπεί σε πεδίο αντιπαραθέσεων.

Όσον αφορά την εγκατάσταση φορτιστή σε θέση στάθμευσης αποκλειστικής χρήσης ή ιδιόκτητο χώρο

Στην περίπτωση που ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης, ή ο μισθωτής με τη συναίνεση του ιδιοκτήτη, διαθέτει χώρο στάθμευσης αποκλειστικής χρήσης (π.χ. οριοθετημένη θέση στην πυλωτή) η ιδιόκτητο χώρο στο υπόγειο γκαράζ, το νομοθετικό πλαίσιο είναι πολύ πιο ξεκάθαρο και εύκολο να εφαρμοστεί υπέρ του.

Ο νόμος (Ν. 4710/2020) επιτρέπει στον δικαιούχο του χώρου στάθμευσης, με αποκλειστική του δαπάνη, ευθύνη και επιμέλεια, να εγκαταστήσει υποδομή καλωδίωσης από τον δικό του μετρητή ρεύματος – ή από νέο μετρητή που θα εγκατασταθεί ειδικά για αυτόν τον σκοπό – έως τη θέση στάθμευσής του, προκειμένου να τοποθετήσει τον σταθμό φόρτισης.

Για την υλοποίηση της εγκατάστασης αυτής, δεν απαιτείται καμία απόφαση ή προηγούμενη έγκριση της Γενικής Συνέλευσης, ούτε η συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών, υπό την προϋπόθεση ότι τηρείται μια συγκεκριμένη τυπική διαδικασία : α) Ο ενδιαφερόμενος οφείλει να προβεί σε έγγραφη γνωστοποίηση προς τον διαχειριστή του κτιρίου, με αποδεικτικό παραλαβής, για την πρόθεσή του να προχωρήσει στην εγκατάσταση, τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες πριν από την προγραμματισμένη έναρξη των εργασιών. β) Η γνωστοποίηση πρέπει να συνοδεύεται υποχρεωτικά από Τεχνική Έκθεση και Υπεύθυνη Δήλωση αδειούχου ηλεκτρολόγου μηχανικού, η οποία θα περιγράφει την τεχνικά ορθή και ασφαλή όδευση των καλωδίων στους κοινόχρηστους χώρους (π.χ. κλιμακοστάσιο, φωταγωγό, υπόγειο), ώστε να μην αλλοιώνεται η αισθητική και η στατική επάρκεια του κτιρίου. γ) Ο διαχειριστής έχει την υποχρέωση να ενημερώσει άμεσα τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Εάν παρέλθει το διάστημα των 30 ημερών χωρίς νόμιμη εναντίωση, η εγκατάσταση προχωρά απρόσκοπτα.

Από τα πιο πάνω αναφερόμενα προκύπτει καταρχήν ότι υπάρχει ευθεία απόκλιση από τα εφαρμοζόμενα σύμφωνα με τους παλαιότερους Κανονισμούς των πολυκατοικιών και το Νόμο, δεδομένου ότι το τεκμήριο λειτουργεί πλέον υπέρ της διευκόλυνσης του εξηλεκτρισμού. Αντί να απαιτείται η θετική ψήφος της πολυκατοικίας, ο νόμος δίνει το δικαίωμα στη μειοψηφία να δράσει αυτοτελώς.

Ακόμα και αν η Γενική Συνέλευση επιθυμεί να διαφωνήσει, το δικαίωμα εναντίωσής της είναι εξαιρετικά περιορισμένο και υποβάλλεται σε αυστηρές προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, η πολυκατοικία μπορεί να εναντιωθεί μόνο εάν : α) Ληφθεί απόφαση με την απόλυτη πλειοψηφία του συνόλου (501/1000) των συνιδιοκτητών εντός της προθεσμίας των 30 ημερών, β) Η εναντίωση αυτή βασίζεται υποχρεωτικά σε τεχνική έκθεση έτερου αρμόδιου μηχανικού που θα πιστοποιεί αιτιολογημένα ότι η εγκατάσταση παρεμποδίζει ουσιωδώς την ομαλή χρήση των υπόλοιπων χώρων στάθμευσης ή ότι δεν τηρούνται οι ουσιώδεις προδιαγραφές ασφαλείας του κτιρίου. Ο Νόμος 4843/2021 ενίσχυσε περαιτέρω αυτή την προστασία, διευκρινίζοντας ρητά ότι απαγορεύεται η γενική άρνηση από τη συνέλευση, εφόσον πληρούνται οι τεχνικές προδιαγραφές, καθιστώντας τις αδικαιολόγητες αρνήσεις νομικά αβάσιμες.

Επιπρόσθετα, μετά την ολοκλήρωση της εγκατάστασης, υφίσταται αυστηρή νομική υποχρέωση (βάσει του άρθρου 27 του Ν. 4710/2020) για την καταχώρηση του σταθμού φόρτισης στο Μητρώο Υποδομών και Φορέων Αγοράς Ηλεκτροκίνησης (Μ.Υ.Φ.Α.Η.) ή απευθείας στην ηλεκτρονική εφαρμογή του ΔΕΔΔΗΕ. Ο Διαχειριστής του Δικτύου έχει απευθύνει ρητή πρόσκληση σε όλους τους κατόχους αδήλωτων υποδομών να νομιμοποιήσουν τις εγκαταστάσεις τους, προκειμένου να ελέγχονται οι τοπικές απαιτήσεις ισχύος και να διασφαλίζεται η ευστάθεια του δικτύου διανομής έναντι υπερφορτώσεων.

Όσον αφορά τις νέες κατασκευές και τα κίνητρα κρατικής επιδότησης

Προκειμένου να προληφθούν μελλοντικές διαμάχες και να προετοιμαστεί το κτιριακό απόθεμα της χώρας, ο Νόμος 4710/2020 εισήγαγε ριζικές αλλαγές όσον αφορά τις νέες οικοδομές. Συγκεκριμένα, στα νέα κτίρια με άδεια κατασκευής μετά το 2023, των οποίων η αποκλειστική χρήση είναι η κατοικία (νέες πολυκατοικίες) και τα οποία διαθέτουν περισσότερες από δέκα (10) θέσεις στάθμευσης, είναι πλέον υποχρεωτική η εγκατάσταση υποδομής καλωδίωσης (pre-cabling) σε όλες ανεξαιρέτως (100%) τις θέσεις στάθμευσης (είτε στην πυλωτή, είτε σε υπόγειο, είτε σε ακάλυπτο). Με τον τρόπο αυτό, ο μελλοντικός ιδιοκτήτης θα μπορεί να συνδέσει τον φορτιστή του χωρίς να απαιτούνται νέες μελέτες, διατρήσεις κοινόχρηστων τοίχων ή εγκρίσεις. Για τα νέα κτίρια μικτής χρήσης (όχι αποκλειστικά για κατοικία) με πάνω από 10 θέσεις, η υποχρεωτική προεγκατάσταση καλωδίωσης αφορά κατ’ ελάχιστον μία (1) στις πέντε (5) θέσεις (ποσοστό 20%).

Όσον αφορά τα υφιστάμενα κτίρια στα οποία γίνονται εργασίες ανακαίνισης

Πέραν των νέων κατασκευών, ο νομοθέτης (βάσει του άρθρου 22 του Ν. 4710/2020) προσπαθεί να μεριμνήσει και για τη σταδιακή αναβάθμιση του παλαιότερου κτιριακού αποθέματος της χώρας, αξιοποιώντας τις περιπτώσεις ριζικών ανακαινίσεων. Ο στόχος είναι να μην χαθεί η ευκαιρία εκσυγχρονισμού των υφιστάμενων κτιρίων, όταν ούτως ή άλλως εκτελούνται εκτεταμένες οικοδομικές και ηλεκτρολογικές εργασίες.

Ειδικότερα, για τα υφιστάμενα κτίρια στα οποία εκτελούνται εργασίες ανακαίνισης, θεσπίζονται επίσης αντίστοιχες υποχρεώσεις προεγκατάστασης υποδομών φόρτισης, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: α) Το κτίριο διαθέτει περισσότερες από δέκα (10) θέσεις στάθμευσης (είτε σε εσωτερικό στεγασμένο χώρο είτε σε εξωτερικό παρακείμενο χώρο), β) Οι εργασίες της ανακαίνισης περιλαμβάνουν ρητά τον χώρο στάθμευσης του κτιρίου ή την ηλεκτρολογική του υποδομή.

Εφόσον πληρούνται αυτά τα κριτήρια, το νομικό πλαίσιο επιβάλλει απαιτήσεις αντίστοιχες με εκείνες των νέων κατασκευών:

Στα κτίρια με αποκλειστική χρήση την κατοικία (υφιστάμενες πολυκατοικίες): Καθίσταται υποχρεωτική η εγκατάσταση υποδομής καλωδίωσης (δηλαδή η τοποθέτηση των κατάλληλων σωληνώσεων/οδεύσεων για τη διέλευση καλωδίων) για το σύνολο (100%) των θέσεων στάθμευσης. Με αυτόν τον τρόπο, διασφαλίζεται ότι σε μεταγενέστερο χρόνο οποιοσδήποτε ένοικος επιθυμεί, θα μπορεί να εγκαταστήσει τον δικό του σταθμό φόρτισης εύκολα και με ασφάλεια.

Στα κτίρια μικτής χρήσης (όχι αποκλειστικά για κατοικία): Απαιτείται υποχρεωτικά η εγκατάσταση τουλάχιστον ενός (1) σημείου επαναφόρτισης, καθώς και η δημιουργία υποδομής καλωδίωσης για τουλάχιστον μία (1) στις πέντε (5) θέσεις στάθμευσης (ποσοστό 20%).

Η πρόβλεψη αυτή του νόμου εξασφαλίζει ότι το κτίριο θα διαθέτει τις αναγκαίες οδεύσεις κατά τη διάρκεια της συνολικής ανακαίνισης, εξαιρουμένων μόνο των περιπτώσεων που το συνολικό κόστος εγκατάστασης των σημείων επαναφόρτισης Η/Ο και υποδομής καλωδίωσης, υπερβαίνει το επτά τοις εκατό (7%) του συνολικού κόστους της ανακαίνισης του κτιρίου.

Όσον αφορά τους κινδύνους πυρκαγιάς, την πυροπροστασία και τους περιορισμούς ασφαλείας

Το πλέον ακανθώδες ζήτημα, το οποίο συχνά αποτελεί την κύρια πηγή τριβών στις Γενικές Συνελεύσεις, είναι η ασφάλεια. Παρότι οι φορτιστές είναι ηλεκτρικές συσκευές χαμηλής ή μέσης τάσης, ο κίνδυνος εδράζεται στη χημική φύση των συσσωρευτών ιόντων λιθίου των οχημάτων κατά τη διαδικασία επαναφόρτισης, ιδίως όταν αυτή λαμβάνει χώρα σε κλειστούς χώρους.

Η πιθανότητα πυρκαγιάς σε ένα ηλεκτρικό όχημα, αν και στατιστικά μικρότερη από αυτήν των οχημάτων εσωτερικής καύσης, παρουσιάζει εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά. Το φαινόμενο της θερμικής δραπέτευσης στις μπαταρίες λιθίου οδηγεί σε ακαριαία έκλυση τεράστιων ποσών θερμότητας, ενώ η φωτιά δεν απαιτεί εξωτερικό οξυγόνο για να συντηρηθεί. Οι πυροσβεστικές δυνάμεις αντιμετωπίζουν δυσκολίες, καθώς απαιτείται η συνεχής ρίψη μεγάλων ποσοτήτων νερού – συχνά για ημέρες – προκειμένου να αποτραπεί η αναζωπύρωση. Επιπροσθέτως, στα υπόγεια γκαράζ των πολυκατοικιών, όπου ο εξαερισμός σπανίως είναι φυσικός, το θερμικό φορτίο εγκλωβίζεται, εκλύονται τοξικά αέρια, και οι θερμοκρασίες που αναπτύσσονται μπορούν να επιφέρουν μη αναστρέψιμες βλάβες στη στατική επάρκεια της κοινής πλάκας σκυροδέματος που διαχωρίζει το υπόγειο από τα διαμερίσματα του ισογείου.

Για την αντιμετώπιση του κινδύνου, η ελληνική νομοθεσία έχει θεσπίσει ειδικούς κανόνες. Σύμφωνα με το άρθρο 26 του Ν. 4710/2020, για την τοποθέτηση φορτιστών σε στεγασμένους κλειστούς χώρους στάθμευσης, ανεξαρτήτως επιφάνειας, επιβάλλεται – επιπλέον των γενικών κανονισμών πυροπροστασίας του Π.Δ. 41/2018 – η τοποθέτηση τουλάχιστον ενός (1) πυροσβεστήρα διοξειδίου του άνθρακα (CO2), για κάθε τρία (3) σημεία επαναφόρτισης. Παράλληλα, επίκειται η έκδοση νέας Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ), βασισμένης στην πρόσφατη προσθήκη της παραγράφου 10Α στο άρθρο 62 του Ν. 4710/2020, η οποία αναμένεται να επικαιροποιήσει και να εξειδικεύσει περαιτέρω τις προϋποθέσεις στάθμευσης και πυρασφάλειας στους στεγασμένους χώρους, ενσωματώνοντας τα νεότερα δεδομένα.

Συμπεράσματα και Πρακτικές Κατευθύνσεις

Από όλα τα πιο πάνω αναφερόμενα προκύπτει σαφώς ότι η εγκατάσταση συστήματος φόρτισης στους ιδιόκτητους και κοινόχρηστους χώρους των πολυκατοικιών είναι όχι μόνο επιτρεπτή, αλλά και νομικά θωρακισμένη, τουλάχιστον όσον αφορά τους ιδιοκτήτες θέσεων στάθμευσης, απέναντι σε καταχρηστικές αρνήσεις.

Εντούτοις, οι συνιδιοκτήτες πρέπει να είναι εξαιρετικά προσεκτικοί στην τήρηση των τυπικών και ουσιαστικών προϋποθέσεων, προκειμένου να αποφευχθούν μελλοντικές καταγγελίες και συγκρούσεις στην πολυκατοικία. Ιδιαίτερη βαρύτητα πρέπει να δίνεται στην αυστηρή τήρηση των μέτρων πυροπροστασίας, και ειδικότερα στην προσθήκη των απαραίτητων μέσων κατάσβεσης στους κλειστούς χώρους, καθώς η διεθνής εμπειρία υποδεικνύει ότι οι κίνδυνοι, αν και σπάνιοι, δύνανται να επιφέρουν καταστροφικές συνέπειες.

Σε κάθε περίπτωση, οδηγός για την ορθή εγκατάσταση αποτελεί η αρχή της αναλογικότητας, η οποία επιβάλλει η εξυπηρέτηση της ανάγκης για φόρτιση να υλοποιείται με τρόπο που εξασφαλίζει τη στατική και ηλεκτρική ευστάθεια του κτιρίου, σεβόμενη την ακεραιότητα της περιουσίας όλων των ενοίκων. Η αρμονική ένταξη της νέας τεχνολογίας στο παλαιό κτιριακό απόθεμα απαιτεί σύνεση, σωστή νομική προσέγγιση και αυστηρή τεχνική επάρκεια.

Η Piperakis – Kostopoulos Law Firm διαθέτει την εμπειρία και την τεχνογνωσία να σας συμβουλεύει, αλλά και να σας προστατεύσει προκαταβολικά ή μετά την επέλευση του κινδύνου. Η μακροχρόνια εις βάθος ενασχόλησή μας με το Δίκαιο της Πολυκατοικίας και η συνεργασίας μας με εταιρίες έκδοσης κοινοχρήστων αποτελούν εχέγγυο ως προς τον προσήκοντα από εμάς χειρισμό των σχετικών με τα πιο πάνω αναφερόμενα θεμάτων.