Πως Ψηφίζουμε στις Γενικές Συνελεύσεις των Πολυκατοικιών

Του Δημήτρη Κωστόπουλου, δικηγόρου – εταίρου της Piperakis-Kostopoulos Law Firm

Η Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας αποτελεί το ανώτατο όργανο διοίκησης και διαχείρισης μίας πολυκατοικίας και οι αποφάσεις της (υπό την προϋπόθεση της νομιμότητας λήψης τους) δεσμεύουν το σύνολο των συνιδιοκτητών. Το δεύτερο τη τάξει όργανο της πολυκατοικίας είναι ο διαχειριστής της.

Η Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας συγκαλείται σύμφωνα με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας και ελλείψει αυτού σύμφωνα με τα οριζόμενα στο Νόμο (Ν. 3741/1929).

Στις Γενικές Συνελεύσεις της πολυκατοικίας δικαιούται να συμμετέχει και να ψηφίζει κάθε συνιδιοκτήτης, είτε αυτοπροσώπως, είτε δια εκπροσώπου κατόπιν εξουσιοδότησης (για την οποία καλό θα είναι να υπάρχει γνήσιο υπογραφής προς αποφυγή εντάσεων και διαπληκτισμών μεταξύ των συνιδιοκτητών, αν και αυτό στην πλειοψηφία των περιπτώσεων δεν είναι αναγκαίο).

Ο κάθε συνιδιοκτήτης ψηφίζει στις Γενικές Συνελεύσεις της οικοδομής ανάλογα με τις ψήφους που αντιστοιχούν στην ιδιοκτησία του σύμφωνα με τον Κανονισμό του κτιρίου και σε περίπτωση έλλειψης Κανονισμού του κτιρίου ή καθορισμού από την πράξη σύστασης των ψήφων που αντιστοιχούν σε κάθε ιδιοκτησία, με αριθμόν ψήφων ανάλογο προς την αξία των επί των αδιαιρέτων μερών του ακινήτου δικαιωμάτων του (άρθρο 4 παρ. 3 Ν. 3741/1929 και 789 ΑΚ), ήτοι με αριθμό ψήφων αντίστοιχο με το ποσοστό συνιδιοκτησίας του επί του όλου οικοπέδου.

Αν υπάρχει συγκυριότητα (περισσότεροι συνιδιοκτήτες) σε κάποια οριζόντια ιδιοκτησία, τότε κάθε συνιδιοκτήτης ψηφίζει στη Γενική Συνέλευση με τις ψήφους που αντιστοιχούν στο ποσοστό που του αναλογεί [παράδειγμα : Συγκύριος με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του διαμερίσματός του 50 % και ψήφους του διαμερίσματος 200, διαθέτει (200 Χ 50 % =) 100 ψήφους].

Αν κάποιος είναι επικαρπωτής μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας, έχει το δικαίωμα χρήσεως και καρπώσεως της ιδιοκτησίας αυτής και των ψήφων που αντιστοιχούν σε αυτή, άρα έχει αυτός το δικαίωμα να εκπροσωπεί την αποκλειστική αυτή ιδιοκτησία στη Γενική Συνέλευση. Συνεπώς ο ψιλός κύριος της οριζόντιας ιδιοκτησίας ψηφίζει με το σύνολο των ψήφων της ιδιοκτησίας του μόνο για τα θέματα που συνδέονται άμεσα με το πιο πάνω δικαίωμά του (π.χ. κατεδάφιση οικοδομής, απόφαση πολεοδομικής τακτοποίησης κοινοχρήστων χώρων ή καθαίρεσης αυθαίρετων κτισμάτων κλπ) ενώ για όλα τα υπόλοιπα θέματα που αφορούν της τρέχουσες ανάγκες διοίκησης, συντήρησης και ανανέωσης των κοινών μερών της οικοδομής ψηφίζει με το σύνολο των ψήφων της ιδιοκτησίας ο επικαρπωτής (π.χ. εκλογή διαχειριστή, αντικατάσταση συνεργείου καθαρισμού, άσκηση αγωγής κατά οφειλέτη συνιδιοκτήτη, συντήρηση κοινοχρήστων χώρων κλπ).

Αντίστοιχα ο δικαιούχος του δικαιώματος επέκτασης της οικοδομής (συνήθως του δικαιώματος υψούν) μέχρι την υλοποίηση του δικαιώματός του (την ανέγερση των κτισμάτων του), έχει μόνο δικαίωμα προσδοκίας υπό αίρεση και συνεπώς, οποιεσδήποτε τυχόν παρακρατηθείσες ψήφοι του ποσοστού που αναλογεί στις μελλοντικές του ιδιοκτησίες δεν μπορούν να λαμβάνονται υπόψη και να συνυπολογίζονται κατά τη λειτουργία της πολυκατοικίας όπου μετέχουν και αποφασίζουν μόνο οι ιδιοκτήτες των υφιστάμενων ιδιοκτησιών με βάση τις αναλογούσες σε αυτές ψήφους για θέματα που αφορούν τη λειτουργία και την καθημερινή χρήση των ιδιοκτησιών και των κοινών μερών. Συνεπώς ο δικαιούχος του δικαιώματος επέκτασης της οικοδομής, μέχρι την υλοποίηση του δικαιώματός του, δικαιούται να ψηφίζει στη Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας με τον αριθμό των ψήφων του, μόνο όταν αυτή συνεδριάζει για θέματα που άπτονται άμεσα με το δικαίωμα του και δη την μελλοντική επέκταση της οικοδομής (π.χ. διάφορες κατασκευές ή τοποθετήσεις αντικειμένων στον χώρο που προβλέπεται να ανεγείρει την ιδιοκτησία του στο μέλλον).

Η ορθή κατά τον Κανονισμό και το Νόμο συμμετοχή των συνιδιοκτητών στις Γενικές Συνελεύσεις της πολυκατοικίας είναι εξόχως σημαντική για την αποφυγή προστριβών μεταξύ των συνιδιοκτητών, που είναι πιθανό να προκαλέσουν σημαντικές δικαστικές διενέξεις και δαπάνες και γενικότερα σοβαρά προβλήματα στην εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας.

Η Piperakis – Kostopoulos Law Firm διαθέτει την εμπειρία και την τεχνογνωσία να σας συμβουλεύει, αλλά και να σας προστατεύσει προκαταβολικά ή μετά την επέλευση του κινδύνου. Η μακροχρόνια εις βάθος ενασχόλησή μας με το Δίκαιο της Πολυκατοικίας και η συνεργασίας μας με εταιρίες έκδοσης κοινοχρήστων αποτελούν εχέγγυο ως προς τον προσήκοντα από εμάς χειρισμό των σχετικών με τα πιο πάνω αναφερόμενα θεμάτων.