Η επίλυση του προβλήματος για τις θέσεις στάθμευσης στις πυλωτές

Με τη δημοσίευση του Ν. 5005/21-12-2022 (ΦΕΚ 236 Α΄/21-12-2022) φαίνεται ότι λύνεται οριστικά το πρόβλημα που ταλαιπωρούσε εδώ και δεκαετίες αρκετούς συνιδιοκτήτες σε πολυκατοικίες, οι οποίοι αν και είχαν αγοράσει θέση ή και θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή των πολυκατοικιών τους κατά το παρελθόν, αφενός αδυνατούσαν να καταχωρήσουν αυτή στο αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο/Υποθηκοφυλακείο ή και να προχωρήσουν σε οποιαδήποτε πράξη μεταβίβασης αυτής, αφετέρου κινδύνευαν ανά πάσα στιγμή και σε περίπτωση που κάποιος συνιδιοκτήτης τους αμφισβητούσε τη νομιμότητα της θέσης αυτής ενώπιον του αρμοδίου Πολιτικού Δικαστηρίου, σε περίπτωση μη επαρκούς νομικής τους εκπροσώπησης στο Δικαστήριο, να κριθεί ότι η θέση αυτή δεν τους ανήκει.

Ειδικότερα, αρχικά με το ΝΔ 8/1973 «περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού» προβλέφθηκε για πρώτη φορά η κατασκευή οικοδομής επί υποστυλωμάτων για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ’ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων (πυλωτή) και στη συνέχεια με τις ειδικές ρυθμίσεις των Ν. 960/1979 και 1221/1981 καθορίσθηκε ότι η σύσταση στον χώρο της πυλωτής θέσεων στάθμευσης με χιλιοστά συνιδιοκτησίας (ήτοι ως ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες), είναι άκυρη, ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (αρθ. 174 ΑΚ).

Το πρόβλημα δημιουργήθηκε διότι : α) Ο Νομοθέτης δεν προέβλεψε αρχικά ότι οι θέσεις που δημιουργούνται στις πυλωτές των πολυκατοικιών δεν μπορούν να συσταθούν ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ποσοστά συνιδιοκτησίας στην οικοδομή και ότι μόνο σαν παραρτήματα των διαμερισμάτων μπορούν να νοηθούν, β) Ακολούθως δεν προέβλεψε επίσης τι θα συμβεί με τις θέσεις που είχαν ήδη συσταθεί στις πυλωτές των πολυκατοικιών από τη δημοσίευση του ΝΔ 8/1973 μέχρι και τη δημοσίευση των πιο πάνω Νόμων (960/1979 και 1221/1981) και διότι γ) Παρά τη δημοσίευση των πιο πάνω νόμων, υπήρξαν αρκετές περιπτώσεις όπου έλαβαν χώρα Συμβολαιογραφικές πράξεις οι οποίες μεταγράφηκαν στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία με αποτέλεσμα, μετά τη δημοσίευση των πιο πάνω Νόμων, να συσταθούν ακύρως ιδιοκτησίες στις πυλωτές των πολυκατοικιών.

Ακολούθησαν, όπως ήταν φυσικό, Δικαστικές αποφάσεις που έκριναν ότι είναι άκυρες οι θέσεις στάθμευσης που συστάθηκαν ως ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες στην πυλωτή της οικοδομής μετά τη δημοσίευση των πιο πάνω Νόμων και εν τέλει, η με αριθ. 23/2000 απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, που έκρινε κατά πλειοψηφία, ότι ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατό ούτε πριν από τους Ν. 960/1979 και 1221/1981, να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και συνεπώς οι χώροι της πυλωτής άνηκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδια οικοδομής.

Με την πιο πάνω απόφασή της η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, αφενός μεν ανέτρεψε τα παγίως μέχρι τότε κρατούντα στη Νομολογία των Δικαστηρίων και συνέπλευσε με τις διατυπωθείσες κατ’ επανάληψη απόψεις του Ιωάννη Κωστόπουλου, δικηγόρου και διευθυντή του νομικού περιοδικού «Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας», το γραφείο του οποίου έχω την τιμή να συνεχίζω, αφετέρου δε, ερμηνεύοντας ορθά τους πιο πάνω Νόμους σε συνδυασμό με το Νόμο 3741/1929 περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, άνοιξε τον «ασκό του Αιόλου» για προστριβές στις πολυκατοικίες όπου είχαν ήδη συσταθεί ακύρως θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή των πολυκατοικιών ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες, διότι ουσιαστικά έκρινε ότι ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος και κοινόκτητος και ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες.

Η λύση δόθηκε προσωρινά και πάλι από τα Δικαστήρια, δεδομένου ότι ο θιγόμενος ιδιοκτήτης μίας τέτοιας ακύρως συσταθήσας θέσης στάθμευσης είχε τη δυνατότητα, με την αναγκαία κατάλληλη νομική εκπροσώπηση, να πετύχει την μετατροπή της σύμβασης και την αναγνώριση της θέσης στάθμευσης στην πυλωτή ως χώρου στάθμευσης που ανήκει στην αποκλειστική χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του.

Πλέον, με τη δημοσίευση του πιο πάνω Νόμου (5005/2022), λύνεται οριστικά το πιο πάνω πρόβλημα καθώς επιτρέπεται : α) η μονομερής (ήτοι από έναν μόνο ιδιοκτήτη) τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατραπεί ο ανοικτός χώρος στάθμευσης στην πυλωτή από ξεχωριστή ιδιοκτησία σε χώρο αποκλειστικής χρήσης του χώρου κύριας χρήσης (διαμερίσματος), β) η μεταβίβαση σε άλλον ιδιοκτήτη της ανοικτής θέσης στάθμευσης και ακολούθως η μονομερής (από το νέο ιδιοκτήτη) τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατραπεί ο ανοικτός χώρος στάθμευσης στην πυλωτή από ξεχωριστή ιδιοκτησία σε χώρο αποκλειστικής χρήσης του χώρου κύριας χρήσης (διαμερίσματος), σε περίπτωση που ο μεταβιβάζων δεν έχει χώρο κύριας χρήσης (διαμέρισμα) στην ιδιοκτησία του στη συγκεκριμένη πολυκατοικία και γ) Η αντιστοίχιση των θέσεων στάθμευσης που έχουν μεταβιβαστεί στους ιδιοκτήτες χώρων κύριας χρήσης (διαμερισμάτων) με τα διαμερίσματά τους, με την επίσης μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας.