Εγκατάσταση Καμερών σε Κοινόχρηστους Χώρους Πολυκατοικίας
Του Δημήτρη Κωστόπουλου, δικηγόρου – εταίρου της Piperakis-Kostopoulos Law Firm.
Αρκετούς συνιδιοκτήτες και διαχειριστές πολυκατοικιών απασχολεί το θέμα των καμερών ασφαλείας στις πολυκατοικίες και ειδικότερα το αν επιτρέπεται η τοποθέτηση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε κοινόχρηστους χώρους των πολυκατοικιών για την ασφάλεια των χώρων αυτών ή και σε ιδιόχρηστους χώρους.
Σε γενικές γραμμές το ζήτημα της χρήσης συστημάτων βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων (π.χ. πολυκατοικίες) για το σκοπό της προστασίας προσώπων και αγαθών ρυθμίζεται με το άρθρο 15 της Οδηγίας 1/2011 της Αρχής Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων.
Όσον αφορά την εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε κοινόχρηστους χώρους.
Η εγκατάσταση καμερών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας για την ασφάλεια των χώρων αυτών και των προσώπων που διέρχονται από αυτούς επιτρέπεται μόνο από το όργανο που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση της πολυκατοικίας, ήτοι την Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας, η οποία και αποφασίζει με βάση τα ειδικότερα οριζόμενα στον Κανονισμό της Πολυκατοικίας. Ειδικότερα :
α) Αν ο Κανονισμός περιέχει πρόβλεψη για την εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης, τότε ακολουθούνται οι διατάξεις του Κανονισμού της Πολυκατοικίας.
β) Στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει ρητή πρόβλεψη (όπως συμβαίνει στη συντριπτική πλειοψηφία των Κανονισμών Κτιρίων της χώρας μας) απαιτείται συναπόφαση και της Γενικής Συνέλευσης της Πολυκατοικίας (σύμφωνα με τα οριζόμενα στον Κανονισμό της Πολυκατοικίας για την νόμιμη λήψη αποφάσεων από τη Γενική Συνέλευση) και των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαµβάνεται µε πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την τελευταία αυτή ψηφοφορία των ενοίκων σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί µία ψήφος και στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που µπορούν να έχουν πρόσβαση στη µονάδα ελέγχου του συστήµατος (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).
Από τα πιο πάνω αναφερόμενα προκύπτει καταρχήν ότι υπάρχει ευθεία απόκλιση από τα εφαρμοζόμενα σύμφωνα με τον Κανονισμό των πολυκατοικιών δεδομένου ότι, σε περίπτωση έλλειψης πρόβλεψης στον Κανονισμό της Πολυκατοικίας, για την τοποθέτηση συστήματος βιντεοεπιτήρησης θα πρέπει να ληφθούν δύο αποφάσεις και ειδικότερα : α) Μία από την Γενική συνεύλευση της πολυκατοικίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον Κανονισμό του Κτιρίου και β) Μία δεύτερη από τους ενοίκους της πολυκατοικίας όπου δε θα εφαρμοσθούν τα οριζόμενα στον Κανονισμό σχετικά με το δικαίωμα ψήφου και των αριθμό ψήφων κάθε ιδιοκτησίας, αλλά θα πρέπει να συμφωνήσουν σε ποσοστό 2/3 οι ένοικοι του κτιρίου (και όχι οι ιδιοκτήτες) και με μία ψήφο για κάθε διαμέρισμα (και όχι με όσες ορίζει ο Κανονισμός του κτιρίου ότι αντιστοιχούν σε κάθε ιδιοκτησία).
Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήµατος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του συγκροτήµατος, σύμφωνα δε με το σχετικό νόμο (4624/2019), ο υπεύθυνος επεξεργασίας επιτρέπεται να αναθέσει την επεξεργασία δεδομένων προσωπικού χαρακτήρα και σε τρίτους υπό ορισμένες προϋποθέσεις (π.χ. σε κάποια εταιρία security).
Ακόμα και αν αποφασιστεί νομίμως, κατά τα πιο πάνω αναφερόμενα, η τοποθέτηση συστήματος βιντεοεπιτήρησης, πρέπει να τηρούνται και οι πιο κάτω αναφερόμενες προϋποθέσεις : α) Οι κάµερες του συστήµατος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαµερίσµατα, β) Η µονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαµέρισµα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο µε ελεγχόµενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η επεξεργασία πραγµατοποιείται από εξουσιοδοτηµένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία), γ) Τα δεδοµένα να διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες, δ) Απαγορεύεται η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγµατικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας, ε) Απαγορεύεται η µετάδοση σήµατος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαµερίσµατα.
Επίσης απαγορεύεται : α) Η λήψη εικόνας από παράπλευρες οδούς και πεζοδρόμια, β) Η λήψη εικόνας από εισόδους ή εσωτερικό γειτονικών κατοικιών, κτιρίων ή άλλων χώρων, γ) Η λήψη εικόνας από χώρους στους οποίους η εγκατάσταση συστημάτων βιντεοεπιτήρησης απαγορεύεται, καθώς προσβάλλεται ο σκληρός πυρήνας του δικαιώματος στην προστασία της ιδιωτικής ζωής (στην περίπτωση των πολυκατοικιών ή συγκροτημάτων κατοικιών π.χ. χώροι κοινόχρηστων αποχωρητηρίων ή συγκέντρωσης της αλληλογραφίας), δ) Οι κάμερες με δυνατότητα στρέψης και εστίασης και ε) Η επεξεργασία δεδομένων ήχου.
Όσον αφορά την εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο.
Και στην περίπτωση αυτή απαιτείται πρόβλεψη από τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας ή συναπόφαση της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας και των ενοίκων αυτής κατά τα πιο πάνω αναφερόμενα και επιπλέον απαιτείται :
α) Να µην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας, β) Η κάμερα να εστιάζει µόνο στο επιτηρούμενο όχημά και γ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει µε δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.
Επιπλέον ισχύουν επίσης οι πιο πάνω αναφερόμενες γενικές απαγορεύσεις, όπου αυτές τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής (τα δεδοµένα να διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες, απαγόρευση χρήσης οθόνης σε συνεχή λειτουργία σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγµατικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας, απαγόρευση καμερών με δυνατότητα στρέψης και εστίασης και επεξεργασίας δεδομένων ήχου).
Όσον αφορά την εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης εντός του διαμερίσματος αλλά και στον χώρο εισόδου ενός διαμερίσματος από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο.
Η τοποθέτηση συστήματος βιντεοεπιτήρησης από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο εντός του διαμερίσματός του, με τη λήψη εικόνας μόνο από ιδιωτικό χώρο, δεν υπόκειται σε κάποιους περιορισμούς από την Αρχή Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα καθώς θεωρείται οικιακή δραστηριότητα.
Ωστόσο, σημειώνεται ότι απαγορεύεται το σύστημα να λαμβάνει εικόνα από εξωτερικό δημόσιο χώρο (π.χ. δρόμο ή πεζοδρόμιο), καθώς και από γειτονικά κτίρια, ενώ παράλληλα κάθε άλλη μη οικιακή χρήση του καταγεγραμμένου υλικού, εκτός της διαβίβασής του στις αρμόδιες αρχές (π.χ. Αστυνομία, Δικαστήρια), σε περίπτωση συμβάντος, συνεπάγεται εφαρμογή τη νομοθεσίας για τα προσωπικά δεδομένα και κατ’ αρχήν δεν επιτρέπεται.
Ειδικά για την εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης στον χώρο εισόδου ενός διαμερίσματος από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο πολυκατοικίας επισημαίνονται τα εξής :
Επιτρέπεται η τοποθέτηση κάμερας η οποία επιβλέπει τον απολύτως απαραίτητο χώρο της εισόδου στο διαμέρισμα, χωρίς να γίνεται καταγραφή εικόνας ή ήχου (π.χ. για να υπάρχει έλεγχος αυτού που χτυπάει το κουδούνι).
Επίσης επιτρέπεται η τοποθέτηση κάμερας με καταγραφή εικόνας (σε καμία περίπτωση ήχου), όταν είναι τεχνικά εφικτός ο περιορισμός του πεδίου εμβέλειας της κάμερας στον απολύτως απαραίτητο χώρο μπροστά από τη θύρα εισόδου του διαμερίσματός, χωρίς να επηρεάζονται σε καμία περίπτωση άλλα διαμερίσματα, υπό τις εξής προϋποθέσεις : α) Να μην λαμβάνεται εικόνα από λοιπούς κοινόχρηστους χώρους και β) Να μην επιτηρείται, έστω και παρεπιπτόντως η είσοδος σε άλλα διαμερίσματα ή η διέλευση προς αυτά (έχει σημασία η χωροθέτηση των εισόδων των διαμερισμάτων του ορόφου, του ανελκυστήρα και του κλιμακοστασίου της οικοδομής). Και στις πιο πάνω περιπτώσεις έχει κριθεί ότι η χρήση των καμερών θεωρείται οικιακή και δεν εμπίπτει στη νομοθεσία για τα προσωπικά δεδομένα.
Σε περίπτωση όμως που η χωροθέτηση των εισόδων των διαμερισμάτων στον όροφο που θέλουμε να εγκαταστήσουμε το σύστημα βιντεοεπιτήρησης είναι τέτοια που κάποιοι ένοικοι ή επισκέπτες ενδέχεται να διέρχονται μπροστά από τη θύρα του διαμερίσματός μας, θα πρέπει να ληφθεί η συναίνεση των ενοίκων του ορόφου που διαμένουν στα επηρεαζόμενα διαμερίσματα, αφού τους παρασχεθεί κάθε σχετική πληροφορία για το πώς πρόκειται να λειτουργήσει η κάμερα. Ως επηρεαζόμενα, θεωρούνται, κατ’ αρχήν, τα διαμερίσματα που βρίσκονται στον ίδιο όροφο, εκτός από αυτά στα οποία η προσέλευση, εκ της χωροθέτησης των θυρών τους, δεν προϋποθέτει διέλευση από τον επιτηρούμενο χώρο της εισόδου του διαμερίσματος μας.
Όταν δεν μπορεί να επιτευχθεί ομοφωνία, ακολουθείται, εν μέρει, η πιο πάνω αναφερόμενη διαδικασία, ήτοι απαιτείται η προηγούμενη σύμφωνη γνώμη των 2/3 των ενοίκων των επηρεαζόμενων διαμερισμάτων του ορόφου. Για τη διαμόρφωση της σύμφωνης γνώμης λαμβάνεται υπόψη μία ψήφος ανά κατοικημένο (ή χρησιμοποιούμενο) επηρεαζόμενο διαμέρισμα.
Τέλος πρέπει να επισημανθεί ότι, σε κάθε περίπτωση, οδηγός για την ορθή εγκατάσταση και χρήση του συστήματος βιντεοεπιτήρησης αποτελεί σύμφωνα με το νόμο, η αρχή της αναλογικότητας, η οποία επιβάλλει τα συστήματα βιντεοεπιτήρησης να είναι πρόσφορα και αναγκαία σε σχέση με τον επιδιωκόμενο σκοπό, o oποίος θα πρέπει να μη δύναται να επιτευχθεί με ηπιότερα μέσα (άρθρο 4 του ν. 2472/1997).
Από όλα τα πιο πάνω αναφερόμενα προκύπτει σαφώς ότι η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης στους κοινόχρηστους χώρους των πολυκατοικιών είναι επιτρεπτή, αλλά οι συνιδιοκτήτες πρέπει να είναι εξαιρετικά προσεκτικοί στην τήρηση των τυπικών και ουσιαστικών προϋποθέσεων για την τοποθέτησή του, προκειμένου να αποφευχθούν μελλοντικές καταγγελίες, πρόστιμα αλλά και αγωγές για σημαντικές χρηματικές αποζημιώσεις.
Η Piperakis – Kostopoulos Law Firm διαθέτει την εμπειρία και την τεχνογνωσία να σας συμβουλεύει, αλλά και να σας προστατεύσει προκαταβολικά ή μετά την επέλευση του κινδύνου. Η μακροχρόνια εις βάθος ενασχόλησή μας με το Δίκαιο της Πολυκατοικίας και η συνεργασίας μας με εταιρίες έκδοσης κοινοχρήστων αποτελούν εχέγγυο ως προς τον προσήκοντα από εμάς χειρισμό των σχετικών με τα πιο πάνω αναφερόμενα θεμάτων.