Golden Visa Οδηγός επενδυτή · ζώνες, διαδικασία, χρόνοι Ενημερωτικός οδηγός για πελάτες και επενδυτές

Η ελληνική «Golden Visa» είναι μία από τις πιο γνωστές ευρωπαϊκές άδειες διαμονής για επενδυτές. Επιτρέπει σε πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα μέσω επένδυσης —συνηθέστερα σε ακίνητο— και να την ανανεώνουν εφόσον διατηρούν την επένδυση. Ο παρών οδηγός εξηγεί απλά πώς λειτουργεί το πρόγραμμα κατά τον χρόνο σύνταξης, ποια είναι τα βήματα και τι προσέχουμε για εσάς. 

Με μια ματιά 

Άδεια διαμονής πέντε (5) ετών, ανανεώσιμη, εφόσον διατηρείται η επένδυση. 

Δικαίωμα διαμονής για τον/την επενδυτή και βασικά μέλη της οικογένειας. 

Δεν απαιτείται φυσική παρουσία/διαμονή στην Ελλάδα για τη διατήρηση του τίτλου. 

Δεν παρέχει αυτόματα ιθαγένεια· αυτή ακολουθεί χωριστή, αυστηρότερη διαδικασία. 

Το νέο σύστημα ζωνών (ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με ν. 5100/2024) 

Από το 2024 το ελάχιστο ποσό επένδυσης σε ακίνητο διαφοροποιείται ανά γεωγραφική ζώνη. Στόχος του νομοθέτη ήταν να αποσυμφορηθούν οι περιοχές υψηλής ζήτησης. Οι βασικές κατηγορίες, κατά τον χρόνο σύνταξης, είναι: 

Τι σημαίνει για εσάς 

Το ποσό που θα χρειαστείτε εξαρτάται κυρίως από το πού βρίσκεται το ακίνητο και τι είδους είναι. 

Η επιλογή «250.000 €» έχει ειδικές προϋποθέσεις (μετατροπή χρήσης ή αποκατάσταση) και δεν ισχύει για κάθε ακίνητο. 

Πριν δεσμευτείτε σε αγορά, επιβεβαιώνουμε σε ποια ζώνη ανήκει το συγκεκριμένο ακίνητο και αν πληροί τα κριτήρια. 

Σημειώνεται ότι, πέραν της αγοράς ακινήτου, ο νόμος προβλέπει και άλλες μορφές επένδυσης (π.χ. κεφαλαιακές εισφορές, τίτλους, καταθέσεις). Οι μορφές αυτές έχουν δικά τους όρια και προϋποθέσεις, τα οποία εξετάζουμε κατά περίπτωση. 

Ποιοι μπορούν να συμπεριληφθούν 

Η άδεια διαμονής του επενδυτή μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να επεκταθεί σε μέλη της οικογένειας. Τυπικά περιλαμβάνονται: 

• Ο/η σύζυγος ή ο/η σύντροφος συμφώνου συμβίωσης. 

• Τα ανήλικα τέκνα, καθώς και ενήλικα τέκνα έως ορισμένη ηλικία υπό προϋποθέσεις εξάρτησης. 

• Οι γονείς του επενδυτή και του/της συζύγου, κατά τα οριζόμενα στον νόμο. 

Οι ακριβείς προϋποθέσεις (όρια ηλικίας, εξάρτηση) εξετάζονται για κάθε οικογένεια ξεχωριστά. 

Η διαδικασία βήμα-βήμα 

Προκαταρκτική εκτίμηση: συζητάμε τους στόχους σας και επιλέγουμε τη μορφή και τη ζώνη επένδυσης που σας ταιριάζει. 

Έκδοση ΑΦΜ και άνοιγμα ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού — απαραίτητα για τη συναλλαγή. 

Νομικός έλεγχος του ακινήτου (due diligence): τίτλοι, βάρη, πολεοδομικά, φορολογικά. 

Υπογραφή συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου και καταβολή του τιμήματος με τους προβλεπόμενους τρόπους. 

Μεταγραφή/καταχώριση στο Κτηματολόγιο και τακτοποίηση φορολογικών υποχρεώσεων. 

Κατάθεση αίτησης για την άδεια διαμονής (βιομετρικά, δικαιολογητικά, ασφάλιση υγείας). 

Χορήγηση της άδειας· στη συνέχεια παρακολουθούμε τις ανανεώσεις. 

Χρόνοι 

Συνήθεις χρόνοι (ενδεικτικά, κατά τον χρόνο σύνταξης): η αγορά του ακινήτου μπορεί να ολοκληρωθεί σε λίγες εβδομάδες εφόσον τα έγγραφα είναι σε τάξη· η έκδοση της άδειας διαμονής εξαρτάται από τον φόρτο της αρμόδιας υπηρεσίας. Μετά την πλήρη κατάθεση των βιομετρικών, χορηγείται βεβαίωση κατάθεσης που επιτρέπει νόμιμη διαμονή και ταξίδια έως την έκδοση. 

Οι χρόνοι αποτελούν εκτίμηση και εξαρτώνται από παράγοντες εκτός του ελέγχου του δικηγόρου (διαθεσιμότητα υπηρεσιών, πληρότητα δικαιολογητικών). Δεν παρέχεται καμία εγγύηση χρόνου ή αποτελέσματος. 

Τι προσέχουμε για εσάς 

Τι προσέχουμε 

Νομική κατάσταση ακινήτου: ελέγχουμε τίτλους, υποθήκες, κατασχέσεις, αυθαίρετα και εκκρεμότητες πριν από οποιαδήποτε δέσμευση. 

Ορθή ζώνη και ελάχιστο ποσό: ένα λάθος εδώ μπορεί να ακυρώσει την επιλεξιμότητα — επιβεβαιώνεται εκ των προτέρων. 

Προέλευση κεφαλαίων: τα ποσά πρέπει να τεκμηριώνονται σύμφωνα με τους κανόνες κατά της νομιμοποίησης εσόδων. 

Διατήρηση της επένδυσης: η πρόωρη πώληση μπορεί να επηρεάσει την άδεια· σχεδιάζουμε εκ των προτέρων τυχόν μελλοντική ρευστοποίηση. 

Φορολογικές διαστάσεις: η άδεια διαμονής δεν ταυτίζεται με φορολογική κατοικία· εξετάζουμε χωριστά τις φορολογικές σας υποχρεώσεις. 

Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε 

Αναλαμβάνουμε τον συντονισμό όλης της διαδικασίας: τον νομικό έλεγχο του ακινήτου, την υποστήριξη στη συμβολαιογραφική πράξη, την προετοιμασία και κατάθεση του φακέλου της άδειας διαμονής, καθώς και την παρακολούθηση των ανανεώσεων. Συνεργαζόμαστε στενά με συμβολαιογράφους, λογιστές και τραπεζικά τμήματα, ώστε εσείς να έχετε έναν μόνο συνομιλητή. 

 Σημείωση 

Ο παρών οδηγός παρέχεται για λόγους γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση είναι διαφορετική και απαιτεί εξατομικευμένη εκτίμηση. Τα αναφερόμενα νομοθετικά δεδομένα ισχύουν κατά τον χρόνο σύνταξης και ενδέχεται να μεταβληθούν. Τυχόν παραδείγματα είναι ανωνυμοποιημένα και ενδεικτικά. Για την υπόθεσή σας, επικοινωνήστε μαζί μας για εξατομικευμένη νομική εκτίμηση.