Αγορά Ακινήτου στην Ελλάδα-Νομικός οδηγός · έλεγχος, συμβόλαιο, βήματα-Ενημερωτικός οδηγός για πελάτες και επενδυτές

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια σαφής και ασφαλής διαδικασία, όταν γίνεται με σωστή προετοιμασία. Ο νόμος προβλέπει υποχρεωτικό συμβολαιογραφικό τύπο και δημόσια καταχώριση, που προστατεύουν τον αγοραστή. Ο οδηγός αυτός εξηγεί τα βήματα, τους ελέγχους και τα σημεία που χρειάζονται προσοχή, ώστε να ξέρετε τι να περιμένετε σε κάθε στάδιο. 

Τα βασικά 

Κάθε μεταβίβαση ακινήτου γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο. 

Η κυριότητα κατοχυρώνεται με την καταχώριση στο Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο. 

Ο νομικός έλεγχος πριν την αγορά είναι το πιο κρίσιμο στάδιο για την ασφάλειά σας. 

Πρώτο βήμα: ο νομικός έλεγχος (due diligence) 

Πριν δοθεί οποιαδήποτε προκαταβολή, ελέγχουμε ενδελεχώς τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Ο έλεγχος περιλαμβάνει: 

• Τίτλους ιδιοκτησίας: επιβεβαίωση ότι ο πωλητής είναι πράγματι κύριος και ότι η αλυσίδα τίτλων είναι αδιάλειπτη. 

• Βάρη και διεκδικήσεις: υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικητικές αγωγές. 

• Κτηματολόγιο: ταυτοποίηση του ακινήτου, ορθή γεωμετρική αποτύπωση, τυχόν σφάλματα. 

• Πολεοδομικά: νομιμότητα κατασκευής, τυχόν αυθαίρετα, τακτοποιήσεις, οικοδομική άδεια. 

• Φορολογικά και τέλη: εκκρεμότητες ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, βεβαιώσεις μη οφειλής. 

• Ενεργειακό πιστοποιητικό και λοιπά απαραίτητα έγγραφα της μεταβίβασης. 

Τι σημαίνει για εσάς 

Ο έλεγχος αυτός σας προστατεύει από «κρυφά» προβλήματα που θα εμφανίζονταν μετά την αγορά. 

Αν εντοπιστεί ζήτημα, το αντιμετωπίζουμε ή επαναδιαπραγματευόμαστε προτού δεσμευτείτε. 

Καμία προκαταβολή δεν δίνεται πριν ολοκληρωθεί ο έλεγχος με ικανοποιητικό αποτέλεσμα. 

Τα βήματα της αγοράς 

Έκδοση ΑΦΜ και (όπου χρειάζεται) άνοιγμα ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού. 

Νομικός έλεγχος του ακινήτου (όπως ανωτέρω). 

Προαιρετικό προσύμφωνο: κατοχυρώνει τους όρους και την προκαταβολή, εφόσον συμφωνηθεί. 

Συγκέντρωση δικαιολογητικών από πωλητή και αγοραστή και προετοιμασία του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο. 

Υπογραφή του οριστικού συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου και καταβολή του τιμήματος με τους προβλεπόμενους τρόπους. 

Καταβολή του φόρου μεταβίβασης πριν την υπογραφή, όπως απαιτείται. 

Μεταγραφή/καταχώριση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο — εδώ ολοκληρώνεται η απόκτηση της κυριότητας. 

Ο ρόλος των προσώπων που εμπλέκονται 

Σημείωση: ο συμβολαιογράφος είναι αμερόληπτος και δεν εκπροσωπεί τον αγοραστή. Γι’ αυτό η δική σας νομική εκπροσώπηση είναι σημαντική για την προστασία των συμφερόντων σας. 

Κόστη που πρέπει να γνωρίζετε 

Πέραν του τιμήματος, στην αγορά ακινήτου προστίθενται ορισμένα κόστη (ενδεικτικά): φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά έξοδα, αμοιβή δικηγόρου και μηχανικού, τέλη μεταγραφής/Κτηματολογίου. Σας παρέχουμε εκ των προτέρων μια καθαρή εκτίμηση του συνολικού κόστους, ώστε να μην υπάρχουν εκπλήξεις. 

Τι προσέχουμε για εσάς 

Τι προσέχουμε 

Αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις που δεν έχουν τακτοποιηθεί. 

Ασυμφωνίες μεταξύ τίτλων, Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. 

Μη εξοφλημένοι φόροι ή κοινόχρηστα που βαρύνουν το ακίνητο. 

Προκαταβολές χωρίς νομική κατοχύρωση — ποτέ πριν τον έλεγχο και κατάλληλο προσύμφωνο. 

Προέλευση κεφαλαίων: η τεκμηρίωση είναι απαραίτητη για την ολοκλήρωση της συναλλαγής. 

Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε 

Σας συνοδεύουμε σε όλη τη διαδρομή: από τον αρχικό νομικό έλεγχο και τη διαπραγμάτευση των όρων, μέχρι την υπογραφή και την καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Συντονιζόμαστε με συμβολαιογράφο, μηχανικό και λογιστή, ώστε η αγορά σας να είναι ασφαλής και χωρίς εκκρεμότητες. 

Σημείωση 

Ο παρών οδηγός παρέχεται για λόγους γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση είναι διαφορετική και απαιτεί εξατομικευμένη εκτίμηση. Τα αναφερόμενα νομοθετικά δεδομένα ισχύουν κατά τον χρόνο σύνταξης και ενδέχεται να μεταβληθούν. Τυχόν παραδείγματα είναι ανωνυμοποιημένα και ενδεικτικά. Για την υπόθεσή σας, επικοινωνήστε μαζί μας για εξατομικευμένη νομική εκτίμηση.